霸王條款難繞開   購房期待更明白

現(xiàn)狀

房產(chǎn)交易亂象頻出

交付延期：交付延期是比較常見的房產(chǎn)交易糾紛。由于合同約定交房延遲時(shí)開發(fā)商要支付高額違約金，所以有些開發(fā)商為避免承擔(dān)違約責(zé)任，在房屋尚未達(dá)到入住條件時(shí)便通知購房者入住;還有一些開發(fā)商以“不可抗力因素”為借口推遲交房時(shí)間，然而有些所謂的“不可抗力因素”只是開發(fā)商的遮羞布罷了。

按照購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，雙方有履行合同規(guī)定的義務(wù)，開發(fā)商逾期交房(不可抗力因素除外)就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，并向購房者支付違約金。

新房被抵押：買房本是一件開心的事情，可購房者真能確定房子最終會(huì)交到自己手上嗎?如果購買的新房已被開發(fā)商抵押在金融機(jī)構(gòu)怎么辦?如果開發(fā)商無法償還金融機(jī)構(gòu)的貸款怎么辦?這樣的房子能住得安生嗎?上述情形在現(xiàn)實(shí)生活中并不少見，例如山東濟(jì)南就曾發(fā)生多起樓盤交房后，被業(yè)主發(fā)現(xiàn)剛住進(jìn)的房子竟然被開發(fā)商抵押到銀行。事情曝光后，業(yè)主紛紛奮起維權(quán)，拒絕收房，找開發(fā)商討要說法。

根椐商品房買賣合同糾紛適用法律規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，業(yè)主有權(quán)解除合同并要求賠償。

配套不完善：還記得買房時(shí)置業(yè)顧問是怎么忽悠的：千畝園林、超高綠化率、一站式教育、在家門口上名校……看著堪稱完美的配套設(shè)施規(guī)劃圖，相信每位購房者都迫不及待地等待入住。然而交房時(shí)購房者才發(fā)現(xiàn)，售樓廣告中的“美麗承諾”毫無蹤跡，說好的超高綠化率，只有稀稀拉拉的小樹苗;說好的家門口名校，因?yàn)闈M員而被拒之門外;說好的超便捷交通，住進(jìn)來才知道，唯一便捷的是自己開車。

樓盤的基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線電腦、寬帶等，配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、道路、綠化、學(xué)校、超市等。如果樓盤配套設(shè)施建設(shè)不完善，購房者可以拒絕收房;逾期交付的，業(yè)主可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行承諾或采取補(bǔ)救措施賠償損失。

精裝房只“裝”不“精”：精裝房又稱成品房，其以環(huán)保、省心、精致等特點(diǎn)受到消費(fèi)者喜愛，逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。然而，市面上不少打著精裝房旗號(hào)的樓盤卻連基本的裝修質(zhì)量達(dá)標(biāo)都做不到，有的環(huán)保指標(biāo)不合格，有的建材質(zhì)量不過關(guān)，頻頻爆出負(fù)面消息。

精裝房出現(xiàn)的問題主要有偷工減料、以次充好等。不少購買精裝房的業(yè)主在收房沒多久就發(fā)現(xiàn)墻皮脫落、墻體裂縫、天花板掉墻皮、衛(wèi)生間漏水、瓷磚起鼓等質(zhì)量問題。

拿不到房產(chǎn)證：眾所周知，房產(chǎn)證是購房者通過交易取得房屋合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的證件。只有拿到房產(chǎn)證，才算真正擁有這套房子;沒有房產(chǎn)證，業(yè)主就沒有房屋的自主使用權(quán)，怎能住得安心?

按照規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記，因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方要按下列程序處理：買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按合同賠償已付房款買受人的損失;買受人不退房，出賣人按合同向已付房款的買受人支付違約金;到了約定時(shí)間不能辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，買受人要搞清楚開發(fā)商有沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果是開發(fā)商的責(zé)任導(dǎo)致不能辦理產(chǎn)權(quán)證，可依照合同追究其責(zé)任。

成因

霸王條款讓購房人很無奈

買房簽合同是所有購房者都要經(jīng)歷的過程,合同既是購房憑證，也是未來消費(fèi)者維權(quán)的法律依據(jù)。但是，購房合同中的霸王條款讓購房人很無奈，也是房產(chǎn)交易糾紛頻出的深層次原因之一。

很多購房者在填寫購房合同時(shí)，會(huì)對(duì)里面的部分條款產(chǎn)生異議，想進(jìn)行細(xì)節(jié)上的修改。而此時(shí)，置業(yè)顧問通常會(huì)告知，此份合同是不能修改的，購房者唯一能做的就是簽字、按手印。但是，又有多少購房者能認(rèn)真讀懂購房合同呢?

購房合同是否可以修改?針對(duì)這個(gè)問題，一位樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，一般購房合同都經(jīng)過房管局審核通過，簽訂過程中是不能對(duì)其中條款進(jìn)行修改的，沒有修改空間。對(duì)此，購房者通常特別不理解：這不就是典型的霸王條款嗎?購房者與開發(fā)商根本處在不平等地位，消費(fèi)者的權(quán)益如何得到保障?

消費(fèi)者王女士買房時(shí)就遭遇過霸王條款，她購買的是期房，面積為113平方米。然而交房時(shí)她發(fā)現(xiàn)，房屋的實(shí)際面積為121平方米，比期房面積多了8平方米。這樣一來，她需要多支付房款和契稅等費(fèi)用合計(jì)7萬余元。王女士在購房合同上看到，其中明確標(biāo)明，商品房交付后若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積存在差異，則誤差在3%以內(nèi)部分的房款由買受人補(bǔ)足，超過3%部分的房款由出賣人承擔(dān)。王女士根據(jù)這一條款要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),不料對(duì)方以補(bǔ)充協(xié)議中有“雙方自行約定”為由，免除因面積誤差而需要承擔(dān)的責(zé)任。原來，當(dāng)初簽合同時(shí)，銷售員不斷地催促，王女士根本沒有注意到補(bǔ)充協(xié)議中還有這樣的規(guī)定。

按照規(guī)定，購房合同應(yīng)該在售樓處公示。但實(shí)際情況是，許多售樓處都沒有公示合同，并且如果購房者沒有繳納首付款，也根本看不到購房合同。不交錢看不到合同雖然沒有明文規(guī)定，但已成為行內(nèi)潛規(guī)則。為此，記者致電多個(gè)房地產(chǎn)公司均被告知合同是不會(huì)隨意給購房者看的，只有辦理完網(wǎng)簽才能拿到。

建言

福建省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)管理專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng) 李煒：

房產(chǎn)交易亟須立法規(guī)范

從2015年3月1日實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》到2016年1月1日起實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，已基本將不動(dòng)產(chǎn)登記的法律體系建立起來。而反觀房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)卻一直缺乏系統(tǒng)的法律法規(guī)，只有在《房地產(chǎn)管理法》第二條中明確將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃列為交易內(nèi)容。

我國采用“上粗下細(xì)”的立法進(jìn)程，即按照條款效力層級(jí)從法律到國務(wù)院條例、部門規(guī)章，最終出臺(tái)更為具體的規(guī)范性文件，用以指導(dǎo)具體行政行為。住建部雖然在2015年9月下發(fā)的《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》中明確了房產(chǎn)交易管理工作的具體細(xì)則，但從法律效力上說，該《導(dǎo)則》只是部門規(guī)范性文件，缺乏國務(wù)院條例、部門規(guī)章作為上位法支撐，因此其法律效力有待商榷。

建議住建部盡快促進(jìn)《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》以及《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》等法規(guī)出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)交易管理的內(nèi)容、形式、程序、要件以及與不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接等予以明確。

消費(fèi)者代表 馮先生：

呼吁房產(chǎn)交易更加透明

辛辛苦苦攢夠錢要買房，挑選自認(rèn)為還不錯(cuò)的樓盤、再選好戶型，本以為這樣就完事大吉了，沒想到現(xiàn)實(shí)并非這么簡(jiǎn)單。我身邊的家人、朋友出現(xiàn)購房糾紛的不在少數(shù)，很多人還沒來得及享受入住新房的喜悅，就發(fā)現(xiàn)了各種問題，例如房屋裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、私改規(guī)劃、違約交房、交房證件不齊全等。

如今，房產(chǎn)交易不透明現(xiàn)象十分嚴(yán)重，有過買房經(jīng)驗(yàn)的人都知道，簽訂購房合同時(shí)，置業(yè)顧問一般會(huì)催促購房者抓緊時(shí)間簽字，使其無法仔細(xì)研究合同條款;而合同附件中或許就有霸王條款，什么時(shí)候能讓購房者放心、明白的買房?希望相關(guān)部門能夠出臺(tái)法規(guī)、規(guī)范，讓消費(fèi)者買房時(shí)交易更透明，不再如履薄冰。